Zones d'accélération industrielle au Maroc (ZAI) : le guide complet 2026 des avantages pour investir au Maroc

Par Verion Audit & Conseil — Expertise comptable, audit et conseil, Casablanca — Juillet 2026

Longtemps connues sous le nom de « zones franches d'exportation », les zones d'accélération industrielle (ZAI) sont devenues un instrument central de la politique d'attractivité industrielle du Maroc. Fiscalité dérogatoire, franchise douanière, liberté de change, foncier prêt à l'emploi : un dispositif qui combine des leviers rarement réunis dans un même régime. Et 2026 marque un tournant : avec l'achèvement de la réforme de l'impôt sur les sociétés, l'écart entre le régime ZAI et le droit commun s'est encore creusé pour les grands industriels. Voici ce qu'il faut savoir avant d'investir.

1. Le Maroc, plateforme industrielle aux portes de l'Europe

En vingt ans, le Maroc s'est hissé au rang de premier constructeur automobile du continent africain et de hub aéronautique reconnu, adossé à Tanger Med, premier port à conteneurs de Méditerranée. À 14 kilomètres de l'Europe, connecté par un réseau d'accords de libre-échange couvrant notamment l'Union européenne, les États-Unis, le Royaume-Uni, la Turquie et le continent africain (ZLECAf), le Royaume offre aux industriels un accès préférentiel à plus d'un milliard de consommateurs.

Les zones d'accélération industrielle sont la clé de voûte opérationnelle de cette stratégie : c'est là que se sont installés Renault, Stellantis et des dizaines d'équipementiers automobiles et aéronautiques mondiaux, avec leurs écosystèmes de fournisseurs.

2. Qu'est-ce qu'une zone d'accélération industrielle ?

Le régime est organisé par la loi n° 19-94, dont les « zones franches d'exportation » ont été rebaptisées « zones d'accélération industrielle » par la loi de finances 2020, un changement de dénomination qui a accompagné la mise en conformité du régime avec les standards fiscaux internationaux.

Concrètement, une ZAI est un espace délimité du territoire national, considéré comme situé hors du territoire douanier assujetti : les marchandises y entrent, y sont transformées et en repartent vers l'international en franchise de droits et taxes, sous un régime fiscal et de change dérogatoire.

Les activités éligibles sont les activités industrielles à vocation exportatrice et les services qui leur sont liés (logistique, maintenance, R&D industrielle…).

Deux exclusions importantes sont à connaître :

• les entreprises financières (établissements de crédit, entreprises d'assurances et de réassurance, intermédiaires) sont exclues des avantages fiscaux des ZAI depuis la loi de finances 2023 ;
• les sociétés intervenant dans la zone dans le cadre d'un chantier de travaux de construction ou de montage restent imposées dans les conditions de droit commun.

L'installation est subordonnée à une autorisation délivrée après avis de la commission locale de la zone.

3. Panorama des principales zones

Le Royaume compte une douzaine de ZAI, opérationnelles ou en développement. Les principales :

Le choix de la zone n'est pas neutre : vocation sectorielle, disponibilité du foncier, bassin d'emploi et connectivité logistique doivent être arbitrés en amont du projet.

4. Des avantages dès la création

L'un des atouts les plus concrets du dispositif est la simplicité d'implantation. Chaque zone fonctionne avec un guichet unique regroupant les services clés de l'État (CRI, Douane, CNSS, commune), ce qui réduit sensiblement les délais administratifs. Le foncier y est aménagé, avec des terrains viabilisés et des bâtiments industriels prêts à l'emploi, en location ou en acquisition.

Sur le plan fiscal, les actes de constitution et d'augmentation de capital des sociétés installées en ZAI sont exonérés de droits d'enregistrement, de même que les acquisitions de terrains nécessaires à la réalisation du projet d'investissement (sous conditions, notamment de conservation à l'actif).

5. Les avantages fiscaux : le cœur du dispositif

5.1. Impôt sur les sociétés :

Le régime IS des ZAI repose sur deux étages (article 6 du CGI) :

• •  exonération totale d'IS pendant les cinq premiers exercices consécutifs, à compter de la date du début d'exploitation ;
• imposition plafonnée à 20 % au-delà, sans limitation de durée.

La réforme engagée par la loi de finances 2023 a achevé sa trajectoire de convergence : le droit commun est désormais fixé à 20 % pour les bénéfices inférieurs à 100 MDH, 35 % au-delà de ce seuil, et 40 % pour le secteur financier. Or les sociétés exerçant en ZAI sont expressément exclues du taux de 35 % : elles demeurent imposées à 20 %, quel que soit leur niveau de bénéfice.

Pour un industriel dégageant plus de 100 MDH de bénéfice, l'implantation en ZAI représente donc 15 points d'IS d'écart, chaque année, sans limite de temps, en plus des cinq exercices d'exonération totale.

À noter également : la cotisation minimale n'est pas due pendant la période d'exonération quinquennale.

5.2. Dividendes :

Depuis la loi de finances 2023, l'exonération de retenue à la source sur les dividendes distribués par les sociétés installées en ZAI est limitée aux dividendes de source étrangère versés à des non-résidents.

Les distributions de source marocaine sont soumises à la retenue à la source de droit commun, soit 11,25 % en 2026 puis 10 % à compter de 2027, sous réserve des taux plus favorables prévus par les conventions fiscales internationales.

5.3. TVA : exonération avec droit à déduction

Les livraisons de biens et prestations de services effectuées au profit des entreprises installées en ZAI, ainsi que les opérations réalisées entre zones, sont exonérées de TVA avec maintien du droit à déduction. Les importations destinées à la zone sont également exonérées.

5.4. Fiscalité locale : 15 ans sans taxe professionnelle

En application de la loi n° 47-06 relative à la fiscalité des collectivités territoriales, les entreprises autorisées à exercer en ZAI bénéficient d'une exonération totale de taxe professionnelle pendant les quinze premières années d'exploitation — un avantage substantiel pour les activités industrielles, dont la base imposable (bâtiments et équipements productifs) est par nature élevée.

5.5. Synthèse et exemple chiffré

Illustration sur 10 ans (bénéfice fiscal constant, hors contribution sociale de solidarité et hors effets de trésorerie — hypothèses volontairement simplifiées) :

6. Les avantages douaniers :

Le principe d'extraterritorialité douanière emporte des conséquences très concrètes :

•  franchise totale des droits et taxes à l'importation des biens d'équipement, matières premières et intrants destinés à la zone, comme à l'exportation des produits ;

•  absence de limitation de durée de séjour des marchandises, contrairement aux régimes économiques en douane classiques (admission temporaire, entrepôt), qui imposent des délais et des apurements ;

•  procédures simplifiées avec un bureau douanier dédié dans la zone : dédouanement sur site, formalités allégées, fluidité des flux import-export.

Pour un industriel dont la compétitivité se joue sur les délais logistiques, ces gains quotidiens pèsent souvent autant que l'avantage fiscal lui-même.

7. Un régime de change dérogatoire

Les opérations réalisées à l'intérieur des ZAI ne sont pas soumises à la réglementation du commerce extérieur et du contrôle des changes. Les entreprises peuvent détenir des comptes en devises, régler librement leurs fournisseurs étrangers et rapatrier sans autorisation préalable les bénéfices, dividendes et produits de cession. Pour un investisseur international, cette garantie de transférabilité est souvent déterminante dans la décision d'implantation.

8. Vendre sur le marché marocain depuis une ZAI

La vocation des ZAI demeure l'export. Une entreprise installée en zone peut néanmoins écouler une partie de sa production sur le territoire assujetti, dans la limite d'une tolérance de l'ordre de 30% de son chiffre d'affaires à l'export, moyennant l'acquittement des droits et taxes exigibles à l'importation.

Réciproquement, les fournisseurs marocains des entreprises installées en ZAI voient le chiffre d'affaires correspondant traité fiscalement comme de l'export : leurs ventes de produits aux entreprises des zones bénéficient de l'imposition plafonnée à 20%. Le dispositif irrigue ainsi toute la chaîne de sous-traitance nationale, à travers le statut d'exportateur indirect.

9. Le double levier : régime ZAI + Charte de l'investissement

Le régime fiscal des ZAI peut se combiner avec les primes directes de la nouvelle Charte de l'investissement (loi-cadre n° 03-22), qui a remplacé le cadre de 1995. Trois dispositifs sont aujourd'hui opérationnels :

• le dispositif principal : projets d'au moins 50 MDH créant au moins 50 emplois stables (ou plus de 150 emplois, sans seuil de montant), avec des primes cumulables - primes communes (emploi, genre, métiers d'avenir, durabilité, intégration locale), prime territoriale (10 % ou 15 % selon la province) et prime sectorielle (5 %) - plafonnées à 30% du montant investi (montant primable) ;
• le dispositif stratégique : méga-projets d'au moins 2 milliards de dirhams, avec avantages négociés ;
• le dispositif TPME, opérationnel depuis fin 2025 (décret n° 2-25-342) : projets de 1 à 50 MDH portés par des entreprises réalisant entre 1 et 200 MDH de chiffre d'affaires, avec trois primes cumulables pouvant atteindre 30% du montant investi (montant primable).

Un projet industriel en ZAI peut ainsi, sous conditions, bénéficier à la fois de la subvention à l'investissement (dans le cadre d'une convention avec l'État) et du régime fiscal dérogatoire de la zone. Les modalités de cumul se valident dans la convention d'investissement : c'est précisément là qu'un accompagnement structuré fait la différence.

10. ZAI, Casablanca Finance City ou droit commun : quel régime pour quel profil ?

En pratique : un industriel exportant l'essentiel de sa production a tout intérêt à viser la ZAI ; un prestataire de services financiers ou un siège régional relèvera plutôt du statut CFC ; une activité orientée marché intérieur restera en droit commun, en mobilisant le cas échéant les primes de la Charte de l'investissement.

11. Points de vigilance

- Des avantages conditionnés, et susceptibles d'être repris sans limite de temps. Le bénéfice du régime suppose le respect continu de l'autorisation, du cahier des charges et des conditions légales. La loi de finances 2026 a renforcé l'arsenal de l'administration : lorsque des garanties ont été fournies pour bénéficier d'avantages fiscaux et que les conditions ne sont pas respectées, la régularisation peut intervenir même après l'expiration du délai de prescription.

- La contribution sociale de solidarité n'est pas couverte par l'exonération. Prorogée pour les années 2026 à 2028, la CSS reste due selon un barème progressif dès 1 MDH de bénéfice, y compris, en principe, pendant la période d'exonération d'IS. Elle doit être intégrée dans les prévisions financières.

- Prix de transfert et substance. Les flux entre la société de zone et les entités liées (maison mère, centrale d'achat, distributeur) constituent un point d'attention majeur des vérifications fiscales. Documentation des prix de transfert au-delà des seuils légaux et substance économique réelle (moyens humains et matériels effectivement présents dans la zone) sont indispensables.

- Dividendes et conventions fiscales. Comme indiqué plus haut, la retenue à la source sur les distributions de source marocaine s'applique depuis 2023 : le taux conventionnel applicable à chaque actionnaire doit être vérifié au cas par cas.

12. S'implanter en ZAI : la procédure en 6 étapes

1.  Ciblage et pré-qualification : choix de la zone (vocation sectorielle, foncier disponible, bassin d'emploi) et premiers échanges avec l'aménageur.
2.  Constitution du dossier : business plan, programme d'investissement, emplois projetés, schéma juridique et financier.
3.   Examen par la commission locale de la zone et délivrance de l'autorisation d'exercer.
4. Contractualisation : bail ou acquisition auprès de l'aménageur ; le cas échéant, convention d'investissement au titre de la Charte.
5. Constitution de la société (statuts, immatriculation, volet Office des Changes pour les investisseurs résidents) et obtention des autorisations de construire et d'exploiter.
6. Démarrage : agrément douanier des locaux, mise en place des procédures (douane, TVA, paie), recrutement.

Selon les zones et la complexité du projet, comptez de quelques semaines à quelques mois entre la pré-qualification et le démarrage effectif de l'activité.

13. Questions fréquentes

- Une entreprise 100 % marocaine peut-elle s'installer en ZAI ?

Oui. Le régime est ouvert aux investisseurs marocains comme étrangers, sous réserve de l'autorisation de la commission locale et, pour les personnes morales résidentes, du traitement préalable du volet réglementation des changes.

-  Peut-on vendre au Maroc depuis une ZAI ?

Oui, partiellement : la tolérance est de l'ordre de 30% (15% dans certains textes, mais le code de la douane indique un seuil de 30%) du chiffre d'affaires à l'export, avec paiement des droits et taxes d'importation sur les ventes réalisées vers le territoire assujetti.

-   Quel taux d'IS après les 5 ans d'exonération ?

20%, plafonné sans limite de durée — y compris lorsque le bénéfice dépasse 100 MDH (contre 35% en droit commun).

-  Quelles activités sont exclues du régime ?

Les entreprises financières (établissements de crédit, assurances, intermédiaires) depuis 2023, ainsi que les sociétés intervenant en zone dans le cadre de chantiers de construction ou de montage.

-  Le régime ZAI est-il cumulable avec les primes de la Charte de l'investissement ?

En principe oui : le régime fiscal de la zone et la subvention à l'investissement relèvent de dispositifs distincts. Les modalités de cumul se valident dans le cadre de la convention d'investissement.

-  Les avantages accordés dans le cadre des ZAI peuvent-ils être remis en cause ?

Oui, en cas de non-respect des conditions. Depuis la LF 2026, la régularisation peut même intervenir au-delà du délai de prescription lorsque des garanties avaient été fournies pour l'obtention des avantages.

Conclusion : un régime puissant, à condition d'être bien structuré

Les zones d'accélération industrielle au Maroc offrent l'un des cadres les plus compétitifs de la région méditerranéenne : exonération quinquennale, IS plafonné à 20% sans limite de durée, franchise douanière, liberté de change et primes à l'investissement pouvant atteindre 30%. Mais le bénéfice réel du dispositif dépend entièrement de la qualité de la structuration : éligibilité de l'activité, choix de la zone, volet change, convention d'investissement, prix de transfert et modélisation du rendement actionnaire.

Sources : Code général des impôts 2026 (notamment art. 6, 19, 92, 129 et 247) ; Note circulaire n° 737 de la DGI relative à la LF 2026 ; loi n° 19-94 relative aux zones d'accélération industrielle ; loi n° 47-06 relative à la fiscalité des collectivités territoriales ; loi-cadre n° 03-22 formant Charte de l'investissement et ses décrets d'application ; Administration des Douanes et Impôts Indirects ; Office des Changes.

Les informations contenues dans cet article sont fournies à titre général, sur la base des textes en vigueur à la date de publication (juillet 2026). Elles ne constituent pas un conseil personnalisé : chaque projet d'investissement appelle une analyse spécifique.

Verion Audit & Conseil vous accompagne à chaque étape : étude d'éligibilité et simulation fiscale, montage du dossier d'autorisation, structuration juridique et financière, négociation de la convention d'investissement, puis conformité comptable, fiscale et sociale.